Кадастровая стоимость — это установленная государством нормативная цена объекта недвижимости, которая служит для определения величины налогов при продаже, приобретении или использовании объекта.

Узнать кадастровую стоимость своего объекта недвижимости вы можете – на сайте Росреестра. Поиск осуществляется по кадастровому номеру или по адресу объекта.

Часто, узнав кадастровую стоимость  своего имущества, владелец удивляется – в некоторых случаях приятно удивляется, когда кадастровая стоимость ниже реальной цены имущества, но как правило удивляется и расстраивается, т.к. кадастровая стоимость обычно значительно превышает реальную цену объекта.

Почему же возникают существенные между кадастровой и рыночной стоимостью? Потому, что при проведении кадастровой оценки кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки.

Массовая оценка — метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации. Синонимами понятия «массовая оценка» являются «кадастровая оценка» и «налоговая оценка" что отражает различные стороны одной и той же процедуры оценки.

Массовая оценка это систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории, с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием минимального набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

При массовой оценке, большое количество объектов классифицируется по определенным группам исходя из их характеристик, соответственно, при использовании такого метода оценки берутся определяющие факторы, влияющие на стоимость объекта, оценивается степень их влияния и на основании этого вычисляется общая «справедливая» цена за единицу площади (квадратный метр) объекта недвижимости данной группы.

*Например, удаленность от шоссе, наличие инфраструктуры, близость к центру агломерации, наличие  водо и газоснабжения и т.д..

Очевидно, что данный метод не может учитывать всего многообразия объектов недвижимости, их уникальных особенностей. Даже такой существенный фактор как корректировка на площадь до настоящего времени не учитывался исполнителями государственной массовой оценки в г. Москва.

Перечень объектов недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке определяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственную кадастровую оценку регулирует Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО №4).

По ФСО №4 группировка объектов оценки происходит по следующим правилам:

1. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне, разбиваются на группы объектов на основании:

  • анализа информации о рынке таких объектов,
  • обоснования модели оценки кадастровой стоимости,
  • состава ценообразующих факторов и сведений о значениях этих факторов для каждого исследуемого вида объектов оценки.

2. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

3. Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

4. Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

5. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

В общих чертах, в ФСО-4 требования описаны вполне корректно, но на практике оказалось, что исполнение метода массовой оценки нуждается в совершенствовании а многие объекты нуждаются в индивидуальной оценке.