Одна из наиболее востребованных услуг оценочных компаний — это оценка земельных участков. Вызвано это в первую очередь необъективной, по мнению собственников кадастровой оценкой. Большое число исков об оспаривании кадастровой стоимости касаются именно земельных участков. Причины этому — недостаточно качественно выполненная государственная кадастровая оценка, при которой не были учтены некоторые индивидуальные параметры конкретно взятого земельного участка. Собственники часто пытаются оспорить кадастровую стоимость своего участка, ведь кадастровая стоимость объекта недвижимости, в недавнем прошлом приравненная к «рыночной», служит базой для налогообложения. Очевидно, что собственник заинтересован, как минимум, в ее объективности. Необъективная оценка при государственной кадастровой оценке, возникает, как правило, по причине грубого обобщения удельной стоимости участков в рамках одного кадастрового квартала.

Оценка земельных участков в Москве и Московской области — задача сложная, требующая индивидуального подхода и учета большого количества факторов, таких как:

  • Удаленность от МКАД
  • Направление
  • Категория земель и разрешенное использование
  • Обеспеченность коммуникациями
  • Наличие железнодорожной ветки
  • Площадь земельного участка
  • Наличие обременений

Например, в случае когда один кадастровый квартал простирается от МКАД до глубокого Подмосковья, удаленностью 20-30 километров от МКАД, удельная стоимость в разных концах будет сильно отличаться. Это очевидно даже обывателю. Профессиональные оценщики, подобную закономерность могут математически обосновать. Для этого достаточно взять несколько предложений о продаже земельных участков(в нашем примере земли промышленного назначения), сложить их в одну таблицу и отсортировать по удаленности от МКАД.

Таблица 1. Предложения о продаже земельных участков

Дата

Направление

До МКАД

 Площадь соток 

Цена за м2

26.12.2012

Новорязанское шоссе

6

158

5 316

27.12.2012

Каширское шоссе

7

170

4 876

13.11.2012

Минское шоссе

12

190

3 149

18.12.2012

Варшавское шоссе

14

180

3 520

27.12.2012

Варшавское шоссе

17

190

3 410

29.12.2012

Волоколамское шоссе

18

130

4 243

05.12.2012

Дмитровское шоссе

20

174

3 503

15.11.2012

Дмитровское шоссе

20

174

3 566

13.11.2012

Горьковское шоссе

21

422

3 081

01.08.2012

Варшавское шоссе

22

2 400,00

3 846

28.06.2012

Киевское шоссе

25

200

2 850

29.12.2012

Ленинградское шоссе

27

300

2 605

25.12.2012

Каширское шоссе

30

1 000,00

1 515

19.11.2012

Ленинградское шоссе

30

160

2 971

13.09.2012

Новорязанское шоссе

30

150

1 521

30.11.2012

Ленинградское шоссе

33

866

1 582

19.07.2012

Новорязанское шоссе

35

200

1 955

27.12.2012

Волоколамское шоссе

38

200

1 818

26.09.2012

Новорижское шоссе

38

160

2 120

28.11.2012

Волоколамское шоссе

38

160

2 169

16.08.2012

Новорижское шоссе

38

200

1 907

09.10.2012

Каширское шоссе

40

180

1 555

27.12.2012

Варшавское шоссе

50

850

1 818

07.06.2012

Новорязанское шоссе

50

280

1 597

Конечно, представленные в таблице земельные участки, имеют свои уникальные особенности, наиболее очевидные из них  — это такие важные ценнобразующие факторы как площадь и направление. Но даже при наличии подобных отклонений, фактор «удаленности от МКАД» имеет четко выраженную тенденцию — стоимость участка убывает прямопропорционально по мере увеличения расстояния. В эконометрике данный анализ называется корреляционно-регрессионным и полученный в данном примере коэффициент корреляции R2 = 0,8 — считается заслуживающим доверие.

Рисунок 1.